REIT-Watchlist Juni 2020

Heute möchte ich meine neue REIT – Watchlist für den Juni vorstellen. Reits sind aktuell durch die Coronakrise ganz schön in Mitleidenschaft gezogen worden. Viele Reits haben ihre Dividenden gekürzt oder gestrichen.

Gerade deshalb ist es um so wichtiger qualitative, gute Reits zu finden. Vielleicht ist in dieser Watchlist auch das ein oder andere spannende Unternehmen für dich dabei.

Wenn ich interessante Reits entdecke, prüfe ich diese auf verschiedene Kriterien. Unter anderem werfe ich einen Blick auf die Rendite, das Dividendenwachstum, die Dividendensicherheit, sowie die Branche und die Verteilung der einzelnen Immobilien.

Um neue, interessante Reits zu finden, nutze ich seit langer Zeit seekingalpha.com. Dort gibt es teils sehr gute Artikel und Anregungen.

Da gerade die Bewertung von Reits etwas komplexer ist, kann man wunderbar seine eigenen Einschätzungen mit den Artikeln dort abgleichen. Auch erscheinen dort oft Reits, die man vielleicht gar nicht so auf dem Schirm hat.

In dieser Watchlist werden Kennzahlen und Fachbegriffe bzw. Abkürzungen verwendet. Wenn du also Anfänger bist oder einfach mehr zu den Berechnungen erfahren möchtest, schau dir meinen Artikel „REIT – Die entspannte Art in Immobilien zu investieren.“ dazu an. Dort gehe ich auf die einzelnen Faktoren genauer ein.


Meine Watchlist für den Juni besteht aus 5 Reits:

  • Realty Income (O)
  • Iron Mountain (IRM)
  • Gladstone Commercial (GOOD)
  • Medical Property Trust (MPW)
  • Stag Industrial (STAG)

Realty Income (O) – „The monthly Dividend Company“ – WKN: 899744

Der Name ist bei diesem Reit Programm und wird bereits seit 27 Jahren erfolgreich umgesetzt. Realty Income ist einer der wenigen Reits, der als Dividenden-Champion gilt.

Das Portfolio besteht aus 6500 Immobilien, wovon der Großteil in Amerika liegt. Sie besitzen aber auch Immobilien in Großbritanien und Puerto Rico.

Realty Income zählt zur Sparte der „net lease Reits“, d.h. dass die Mieter der Immobilien zusätzlich zu der Miete, einen Teil oder die ganzen Steuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten übernehmen.

Außerdem zielt Realty Income auf langfristige Mietverträge ab, so dass die aktuellen Unternehmen im Schnitt noch ca. 9 Jahre vertraglich gebunden sind. Zu den bekanntesten Mietern gehören FedEx, Walmart, 7-Eleven und Homedepot.

Das Portfolio von Realty besteht aus 6,348 Retail-, 119 Industrial– und 15 Agrarimmobilien.  Von diesen 6500 Immobilien sind aktuell 98,5% belegt.

Obwohl ein Großteil der Mieten durch die Retail-Sparte generiert wird, sehe ich bei Realty wenige Probleme. Dies liegt vor allem daran, dass das Portfolio gut diversifiziert ist und der Anteil einzelner Sparten und Unternehmen im Schnitt nur 2% einnehmen.  Die Mieteinnahmen lagen, trotz Corona bei 82,9%.

Der Gewinn pro Aktie lag im ersten Quartal bei 0,44$, wobei der FFO (Funds from Operations) bei 0,82$ und der AFFO (adjusted Funds from Operations) bei 0,88$ lagen.

Die Dividendenausschüttung beträgt aktuell 0,23$ im Monat, was einer Dividende von 0,70$ pro Quartal entspricht. Sowohl durch den FFO, also auch durch den AFFO ist die Dividende sehr gut abgedeckt.

Vereinfacht gesagt: „Die Einnahmen durch den AFFO müssten noch um ca. 25% zurückgehen, bevor die Dividenden nicht mehr gedeckt sind.“

Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (AFFO) liegt aktuell bei 15,7 und die Payout-Ratio (AFFO) bei 78,41%.

Das voraussichtliche FFO-Wachstum liegt bei 3,81%. Für die PEG-Ratio (Price-Earning-Growth) ergibt das einen Wert von 4,12.

Der NOI-Wert (Net Operating Income) betrug 146.827.000. Im Vergleich zum ersten Quartal 2019 ist dies eine Wertsteigerung von 32%.

Das Verhältnis zwischen dem Immobilien- und Grundstücksvermögen (Total Assets) von 18.796.442.000$ und den Verbindlichkeiten (Liabilities)von 8.378.803.000$ liegt bei 0,44. Anders gesagt: Das Anlagevermögen ist 56% größer, als die Verbindlichkeiten. Ein sehr guter Wert. Auch das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (Leverage) ist mit 3,55 ein sehr solider Wert.

Aktuell liegt der Preis von Realty Income bei 55,31$, was einer Rendite von knapp 5% entspricht. Eine solche Renditenchance wird man bei Realty wahrscheinlich nicht oft bekommen. Das Dividendenwachstum betrug über die letzten 5 Jahre 3,5%.

Als fairen Preis pro Aktie würde ich ca. 55$ (ca. 50,50€), basierend auf dem Dividend-Discount-Model festlegen.

Falls du dir noch weitere Kennzahlen anschauen möchtest, findest du diese – hier.

Key Facts:

  • Top Portfolio mit einer super Verteilung von 2%
  • Belegung der Immobilien bei 98,5% und im Schnitt noch 9 Jahre Vertragsbindung
  • Der AFFO deckt die Kosten der Dividenden sehr gut ab.
  • Die Rendite liegt aktuell bei ca. 5%
  • Zahlt seit 27 Jahren Dividenden (Dividenden-Champion)
  • Monatlicher Dividendenzahler

Fazit:

Bei einem aktuellen Kaufpreis von unter 55$ solltest du dir diesen Dividenden-Champion genauer anschauen. Gerade wenn man die Preise in der „Vor-Corona-Zeit“ anschaut, ist jetzt immer noch ein guter Zeitpunkt um in Realty Income zu investieren.

Für mich ist dieser Reit einer der besten überhaupt und sollte in keinem Reit-Portfolio fehlen. Realty Income ist derzeit meine größte Position und ich werde sie sicherlich weiter ausbauen.


Iron Mountain (IRM) – WKN: A14MS9

Iron Mountain ist der Weltmarktführer im Bereich der Datenspeicherung und in knapp 50 Ländern, über 6 Kontinente verteilt, vertreten. Sie haben über 225.000 Kunden.

Zu ihrem Kundenstamm gehören unter anderem 95% der Fortune 1000 Unternehmen (größten Unternehmen in Amerika). Sie zahlen seit 10 Jahren eine Dividende und gelten als Dividenden-Contender.

Iron Mountains Geschäftsmodell stützt sich auf 6 Säulen:

  • Datenmanagement
  • Schriftgutmanagement (Aufbewahrung und Lagerung)
  • Datencentren
  • Digitale Lösungen
  • Sichere Zerstörung von Unterlagen
  • Anliegende Geschäftsbereiche, die oben genannte Punkte beeinflussen

64% der Einnahmen basieren auf der Vermietung von Lagermöglichkeiten. Die anderen 36% werden durch entsprechende Services in diesen Bereichen eingenommen.

Gerade der Bereich Datencentren wird aktuell von Iron Mountain massiv ausgebaut und wird eine immer größere Gewichtung im Portfolio einnehmen.

Der Anteil am Portfolio ist mit 9% zurzeit noch etwas klein, aber es ist nicht das organische Wachstum was zählt, sondern der Bereich an sich. Und da zeigt Iron Mountain ein großes Wachstumspotential. Interessanter weise wird Iron Mountain deutlich günstiger gehandelt, als andere bekannte Datencenter-Reits, wie Digital Realty Trust (DLR).

Ich persönlich denke, dass der Grund in einer falschen Annahme liegt. Die Welt wird digitaler, also wird immer weniger Papiermanagement benötigt. Dies hat zur Folge, dass ein Unternehmen wie Iron Mountain stirbt – so die Annahme. Ich denke dies ist nicht korrekt und möchte zwei Punkte anführen:

  1. Wie oben bereits geschildert, geht auch Iron Mountain mit der Zeit. Sie haben schon und werden noch weiter ihre digitalen Lösungen ausbauen. Der Kundenstamm wird auch hier weiterhin bleiben.
  2. Datensicherung und Lagerung ist erst mal nichts anderes als Logistik. Das heißt die Lagerräume, Transportnetze etc. können auch für andere Bereiche genutzt werden. In Zeiten von Corona haben sie beispielsweise ihr Logistiknetz zur Verteilung und Lagerung von Schutzkleidung benutzt.

Ein weiterer Faktor der Iron Mountain attraktiv macht, ist die Sicherheit in Krisenzeiten. Nicht nur, dass 96% der Immobilien während der Krise geöffnet bleiben konnten, sie konnten auch noch 97% ihrer Mieten einnehmen.

Doch schauen wir uns einmal ein paar Kennzahlen an.

Iron Mountains Aktienpreis steht aktuell bei 25,76$ (23,05€).

Zurzeit beträgt die Rendite 9,8% bei einem Dividendenwachstum von ca. 5% in den letzten 5 Jahren.

Der EPS (Gewinn pro Aktie) liegt bei 0,23$ (0,92$ pro Jahr). Beim FFO beläuft sich der Wert auf 0,59$ (2,36$ pro Jahr) und beim AFFO beträgt er 0,80$ (3,2$ pro Jahr).

Iron Mountain zahlt eine Dividende von 0,62$ (2,52$ pro Jahr), was bedeutet dass sie durch den AFFO mehr als ausreichend gedeckt ist. Der AFFO müsste um knapp 23% fallen, bevor die Dividendensicherheit in Gefahr gerät.

Der aktuelle KGV (FFO)beträgt 10,9, beziehungsweise 8,05 (AFFO). Beides sind hervorragende Werte. Die Payout-Ratio (AFFO) liegt ebenfalls bei sehr guten 78%.

Das voraussichtliche FFO-Wachstum liegt bei 2,04%. Für die PEG-Ratio (Price-Earning-Growth) ergibt das einen Wert von 5,3.

Der NOI-Wert (Net Operating Income) betrug 1.123.675.000. Das Verhältnis zwischen dem Immobilien- und Grundstücksvermögen (Total Assets) von 13.566.336.000$ und den Verbindlichkeiten (Liabilities) von 12.442.495.000$ liegt bei 0,9.

Auch das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (Leverage) ist mit 5,1 ein sehr solider Wert und liegt absolut im Rahmen der letzten Jahre (4,5 – 5,5).

Als fairen Preis pro Aktie würde ich hier einen Preis um 25$ (22,9€) festlegen.

Weitere aufgearbeitete Kennzahlen findest du hier.

Key Facts:

  • 97% der Mieten, trotz Corona, eingenommen
  • Großes Wachstumspotential im Datencenter-Bereich
  • Unternehmen fliegt unter dem Radar und ist für mich günstig bewertet
  • Dividenden werden durch den AFFO ausreichend abgedeckt.
  • Hohe Rendite (fast 10%) und gutes Dividendenwachstum (5%)
  • Quartalszahler: Januar, April, Juli, Oktober

Fazit:

Für mich ein Unternehmen mit Potential und einer guten Wachstumsprognose für die Zukunft. Ich denke, dass dieser gute und sichere Dividendenzahler in den nächsten Jahren noch an Wert zunehmen wird. Iron Mountain sollte man sich definitiv genauer anschauen und ich glaube man wird es langfristig nicht bereuen. Ich besitze bereits einige Shares und werde diese Position auch weiter ausbauen.


Gladstone Commercial (GOOD) – WKN: 260884

Gladstone Commercial besitzt 122 Immobilien, verteilt auf 28 Bundesländer, in den USA und zählt zu den „net lease Reits“. Sie haben 106 verschiedene Mieter in 19 verschiedenen Industrien.

Ihr Schwerpunkt liegt dabei auf Industrie- und Büroimmobilien und sie konnten sowohl im April, als auch im Mai 98% ihrer Mieten einnehmen. Die restlichen 2% werden im Juli bzw. August bezahlt.

Gladstone Commercial legt Wert auf Langzeitverträge mit ihren Mietern, so dass diese im Schnitt noch mindesten 7,5 Jahre abgesichert sind. Die Auslastung der Immobilien liegt aktuell bei 96%.

Derzeitige beträgt der Aktienpreis 17,92$ bei einer Rendite von 8,4%.

Der FFO beläuft sich auf 0,40$ (1,60$ pro Jahr), was einem Zuwachs von 4,2% im Vergleich zum Dezember 2019 darstellt.  

Gladstone Commercial zahlt eine Dividende von 0,37$ (1,50$ pro Jahr). Diese war in den letzten Jahren immer gleichbleibend. Die Dividende ist durch den FFO ausreichend gedeckt und wird auch in Zukunft mit einem FFO-Wachstum von 0,69% weiterhin gut gedeckt sein. Der aktuelle KGV (FFO)beträgt 11,2. Die Payout-Ratio (FFO) liegt bei 93%.

Auch die anderen Zahlen lesen sich durchaus gut, so konnten sie in den letzten 10 Jahren die Verteilung zwischen den Verbindlichkeiten(Debt) und dem Gesamtvermögen (Total Assets) von 63,2% auf 46,5% reduzieren.

Auch die Einnahmen (Total Revenue) sind von 2015 bis 2019 um knapp 37%, auf 114.400.000$ gestiegen.

Als fairen Preis pro Aktie würde ich hier einen Preis um 19$ (17,5€) festlegen.

Weitere Kennzahlen findest du – hier.

Key Facts:

  • 98% der Mieten, trotz Corona, eingenommen
  • Stetiges, kontrolliertes Wachstum bei gleichzeitigem Schuldenabbau
  • Konstante Dividendenzahlung, die durch den FFO ausreichend gedeckt ist
  • Sehr erfahrenes Management
  • Starke Mieter, wie ADP, GM oder Kane
  • Gut gewählte Standorte in einigen der größten Städte der USA
  • monatliche Dividendenzahlung

Fazit:

Gladstone fliegt für mich ebenfalls unter dem Radar und ist aktuell noch relativ günstig zu erwerben. Das Unternehmen hat eine klare Linie und Strategie und wird sich in den nächsten Jahren sicherlich weiter gut entwickeln. Ich besitze bereits einige Shares und werde diese bei Zeiten weiter aufstocken.


Medical Property Trust (MPW) – WKN: A0ETK5

Medical Property Trust ist ein Reit, welcher sich auf Krankenhäuser spezialisiert hat. Sie besitzen 389 Immobilien in 8 Ländern. Der Großteil liegt dabei in den USA, aber sie haben beispielsweise auch 81 Immobilien in Deutschland und 42 in Großbritannien. Zu ihrem Portfolio gehören „normale“ Krankenhäuser, Rehabilitationszentren und Langzeitpflege -Einrichtungen.

Die Mieteinnahmen von MPW lagen im April bei 96%. Der aktuelle Preis beträgt 18,08$, was bei einer Dividende von 0,27$ (1,08$ pro Jahr) einer Rendite von knapp 6% entspricht.

Der FFO liegt bei 0,32$ (1,28$ pro Jahr) bzw. der normalized FFO bei 0,37$ (1,48$ pro Jahr). Das FFO-Wachstum lag in den vergangen 5 Jahren bei Rund 6,3% und das Dividenden-Wachstum bei ca. 3%. Die Dividende ist durch den FFO gut abgedeckt.

Auch die Payout-Ratio liegt sowohl beim FFO mit 84%, als auch mit dem normalized FFO von 73% in einem sehr guten Bereich. Der aktuelle KGV (FFO) beträgt 14.

Insgesamt konnte MPW ein starkes Wachstum in den letzten Jahren verzeichnen, so liegt das aktuelle Net Income bei 379.900.000$. 2015 betrug dieser Wert noch 139.600.000$. Dies entspricht einem Anstieg von ca. 172%.

Das Verhältnis zwischen dem Immobilien- und Grundstücksvermögen (Total Assets) von 15.238.087.000$ und den Verbindlichkeiten (Liabilities)von 8.255.577.000$ liegt bei 0,54.

Als fairen Preis pro Aktie würde ich hier einen Preis um 18$ (16,5€) festlegen.

Weitere interessante Kennzahlen findest du – hier.

Key Fact:

  • 96% der Mieten, trotz Corona, eingenommen
  • Einer der Größten Healthcare-Reits mit einem enormen Wachstum in den letzten Jahren.
  • Gute Abdeckung der Dividende durch den FFO.
  • Knapp 6% Rendite
  • Gute Payout-Ratio
  • Quartalszahler: Januar, April, Juli, Oktober

Fazit:

Für mich ein sehr interessanter Reit, der gerade im Vergleich zu vielen anderen Healthcare-Reits besser performt und trotzdem zu einem sehr attraktiven Preis zu bekommen ist. Ich besitze auch hier bereits einige Shares und werde diese Position ebenfalls weiter ausbauen.


Stag Industrial (Stag) – WKN: A1C8BH

Stag Industrial ist wie der Name schon sagt, ein Reit der sich auf Industrieimmobilien spezialisiert. Bei den meisten Immobilien handelt es sich dabei um Lagerhäuser, die von anderen Unternehmen, wie Amazon, DHL oder Ford um nur einige bekanntere Namen zu nennen, gemietet werden.

So wie Realty, legt auch Stag Wert auf eine gute Verteilung der einzelnen Mieter, so dass selbst der Größte Mieter (Amazon) nur 1,9% vom Portfolio ausmacht.

Weniger als 5% der Mieter haben um einen kurzfristigen Mieterlass gebeten, dies waren vor allem kleiner Unternehmen. Es wurden also insgesamt knapp 95% der Mieten eingenommen.

Der aktuelle Preis liegt bei 26,90$. Bei einer Dividende von 1,47$ entspricht dies einer Rendite von ca. 5,5%.

Der FFO liegt bei 0,48$ (1,91$ pro Jahr) und deckt dementsprechend die Dividende gut ab. Mit einem KGV (FFO) von 14 liegt der Wert in einem guten Bereich.

Auch die Payout-Ratio (FFO) von 77% spricht für Stag Industries. Das voraussichtliche FFO-Wachstum wird bei 1,94% liegen und auch die anderen Wachstumswerte sprechen eine deutliche Sprache.

Die Einnahmen sollen um ca. 18% wachsen. Der Sektor-Durchschnitt ist bei knapp 5,5%. Die Dividende ist in den letzten 5 Jahren im Schnitt um 1,13% gestiegen.

Auch beim Net Income konnte Stag in den letzten Jahren ordentlich zulegen. Betrug der Wert 2015 noch 31.000.000$, liegt er jetzt bei 116.400.000$. Dies entspricht einem Anstieg von 275% in den letzten 5 Jahren.

Das Verhältnis zwischen dem Immobilien– und Grundstücksvermögen (Total Assets) von 4.537.305.000$ und den Verbindlichkeiten (Liabilities)von 2.020.191.000$ liegt bei 0,45.

Den aktuell fairen Preis würde ich bei 29,4$ (27€) sehen.

Weitere interessante Kennzahlen findest du – hier.

Key fact:

  • Mit einem Preis von 26,90$ ist Stag aktuell noch unterbewertet.
  • Rendite von 5,5%
  • hervorragende Payout-Ratio von 77%
  • großes Wachstumspotential
  • monatliche Dividende

Fazit:

Stag Industriel weist für mich durch die Bank weg starke Werte auf und ist definitiv eine Option für jedes Reit-Portfolio. Ich denke man wird hier nicht enttäuscht werden. Einige Shares besitze ich bereits und wie auch bei den anderen Werten, werde ich auch hier zeitnahe aufstocken.


Das war es mit meiner Top 5 REIT – Watchlist für den Juni. Falls du auch Reits auf deiner Watchlist hast, würde mich interessieren welche und warum. Schreib mir doch einfach einen Kommentar. Über Feedback, Anregungen oder einen einfachen Austausch würde ich mich freuen.

Danke fürs Lesen und bis zum nächsten Mal!


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