REIT – Die entspannte Art in Immobilien zu investieren.

Immobilien sind nach wie vor ein heißes Thema und als Geldanlage äußerst interessant. Wenn es um den Vermögensaufbau geht, gibt es nur wenige Industrien die erfolgreicher sind.

Immobilien sind laut Forbes der 4. Größte Sektor bezüglich der Anzahl an Milliardären. Dies ist auch nicht sonderlich verwunderlich, sind die Nachfragen nach Immobilien trotz der aktuellen Preislage hoch.

Dies hängt natürlich zum einen mit den niedrigen Zinsen zusammen und zum anderen gelten Wohnimmobilien als solides Investment und werden oftmals als Altersvorsorge gesehen.

Ein weiterer Aspekt ist die wachsende Bevölkerungszahl. Immerhin wollen die Menschen irgendwo wohnen und auch die Industrien müssen sich den Gegebenheiten anpassen und weiter wachsen. Der Bedarf für Wohnräume, Flächen und Anlagen ist also da.

Immobilien bieten eine gute und langfristige Perspektive für Investoren. Doch nicht jeder kann sich Mal eben eine Immobilie leisten, geschweige denn diese auch noch als vermietbares Eigentum benutzen.

Auch muss man sich im Klaren sein, dass die Vermietung einen deutlichen Mehraufwand mit sich bringt. Sei es der Verwaltungsaufwand, zahlungsunwillige Mieter oder die Pflege und Instandhaltung um nur einige Aspekte zu nennen.


Welche Alternative gibt es?

Eine Lösung hierfür können so genannte REIT’S (Real Estate Investment Trust) sein. Man investiert sein Geld also nicht in eine eigene Immobilie, sondern in eine Immobilien-AG oder in Immobilien-Aktien.

Es handelt sich bei einem REIT um ein Anlagekonzept, bei dem das Geld der Anleger für den Kauf von Immobilien zusammengefasst wird. Im Prinzip verhält es sich hierbei ähnlich, wie bei einem ETF oder Fond, nur mit dem Unterschied, dass nicht in Aktien und Anlagen, sondern in Immobilien investiert wird.


Welche Vorteile bietet es mir?

Mal abgesehen von dem bereits oben genannten Streß, bieten REIT’s noch einige andere Vorzüge. Viele REIT’s bieten attraktive Dividenden-Renditen mit stetig wachsenden Auszahlungen.

Dies liegt vor allem an den steuerlichen Besonderheiten. So lange sie mindestens 90% ihres Einkommens als Dividende ausbezahlen, zahlen sie keine Steuern. Eine solch hohe Payout-Ratio führt dazu, dass die Unternehmen, auf Grund ihres geringen Cashflows, immer weiter ihr Kapital steigern müssen, damit das Portfolio und damit die Einnahmen wachsen. Dadurch steigt sowohl der Aktienwert, als auch die Dividende über die Zeit an.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Punkt ist die „Vorhersehbarkeit“ in Form von Mieteinnahmen. Natürlich können Situationen eintreten, wie Corona, bei denen Mieten ausstehen oder nicht bezahlt werden können.

Aber zum einen kann mir das bei einer „realen“ Immobilie auch passieren und zum anderen haben sie durch eine hohe Diversifikation den Vorteil, dass nicht alle Immobilienmieter von einer solchen Krise betroffen sein müssen.

Reits sind in meinen Augen eine super Ergänzung zu jedem Aktienportfolio und nicht zu Letzt durch die große Auswahl an unterschiedlichen Immobilienarten noch dazu ein sehr spannendes Feld.


Welche Arten gibt es?

Die Liste an unterschiedlichen REITs ist riesig, deshalb möchte ich nur kurz einige Bereiche vorstellen, damit man eine Idee davon bekommen kann.

Diese abgebildeten Reit-Branchen sind nur einige Bereiche. Es gibt z.B. noch Reits die sich auf Agrarflächen, Wälder, Hotels, Self-Storage oder ähnliches spezialisieren.

Ich habe bewusst Mortage-Reits (mReits) außen vor gelassen. Auf Grund ihrer Volatilität und Komplexität halte ich diese für Investoren, die ein stetiges, wachsendes Einkommen haben wollen, nicht für empfehlenswert.


Risiken

Wie auch in anderen Anlagebereichen gibt es auch bei REITs einige Risiken, die nicht unerwähnt bleiben sollten. Gerade die Überlegung in welche Branchen man einsteigen möchte, sollte gut durchdacht sein. Welche Branchen und Immobilien sind relativ Krisen- und Entwicklungssicher?

Krisen können sich auf REITs unterschiedlich auswirken, ob nun Finanzkrisen oder eine Pandemie, wie Corona. Wenn die Geschäfte geschlossen bleiben, wirkt sich dies auf Retail-Reits aus. Steigen die Arbeitslosenzahlen können eventuell Mieten von Wohnhäusern nicht mehr bezahlt werden und es wirkt sich auf Wohn-Reits aus.

Studenten verbringen mehr Zeit mit Onlinevorlesungen, weshalb sie beispielsweise nicht in ihren Uniwohnungen sein müssen, sondern auch zuhause bleiben können. Auch das Mieten von kleinen Lagerräumen erfreut sich seit Jahren, gerade in den USA, großer Beliebtheit. Das Resultat – Ein Überangebot und viele REIT-Aktien in diesem Bereich geraten dadurch unter Druck.

Auch spielt die Lage der Immobilien eine wichtige Rolle. Eine Wohnung in New York hat sicherlich einen höheren Preis, als eine Wohnung in einem kleinen Ort. Ein anderer wichtiger Aspekt ist die Berücksichtigung von unternehmensspezifischen Risiken, wie z.B. einer zu hohen Verschuldung.

Jeder Immobilienbereich bietet ein großes Potpourri an Reits. Wenn ich mich also für eine Branche entschieden habe, geht es nun darum zu schauen, welcher Reit meinen Anforderungen entspricht.

Allgemein gibt es Branchen im REIT-Bereich die ich aktuell nicht empfehlen würde. Hierzu zählen unter anderem Retail-Reits. Andere Sektoren, wie z.B. der Healthcare-Bereich oder Daten- bzw. Rechenzentren sind deutlich sicherer und stabiler.

Gerade jetzt bietet sich eine gute Einstiegsmöglichkeit, da der komplette REIT-Sektor, unabhängig von einzelnen Unternehmenszahlen, massiv abgestraft wurde und damit die Aktien deutlich günstiger zu erwerben sind.


Welche Faktoren sind für mich entscheidend?

Mein Hauptziel für eine Anlage in Reits ist klar. Ich möchte langfristig Dividenden kassieren und deshalb ist es nur logisch, dass ich mir diese genauer anschaue. Dabei sind drei Faktoren entscheiden:

  • Dividenden-Rendite
  • Dividenden-Wachstum
  • Dividenden-Sicherheit

Der wichtigste Faktor ist dabei die Dividendensicherheit. Für einen Langzeit-Investor gibt es nichts schlimmeres, als wenn Dividenden gekürzt oder gar gestrichen werden. Und als wäre das nicht schon genug, fällt die Aktie dann auch noch deutlich im Kurs. Dieses Risiko will man so gut es geht minimieren.

Ein weiterer Faktor, der aktuell deutlich an Bedeutung gewinnt, ist der „total-Revenue-collected-Wert“. Er beschreibt wie viele Mieten vom gesamten Immobilienportfolio eingesammelt wurden. Ich habe diesen Wert bewusst nicht extra aufgeführt, da er für mich zum Bereich der Dividenden-Sicherheit gehört.

Das Problem bei der Bewertung von Reits liegt zum einen in ihrer Natur (Steuervorteile) und zum anderen in der Zusammensetzung der Gewinn und Verlust Rechnung.

Vereinfacht gesagt, werden bei anderen Unternehmen sowohl Wertverluste, als auch Abschreibungen in der Gewinnkalkulation berücksichtigt. REITs sind da anders, gerade bei gut geführten Investmentgesellschaften steigt der Wert über die Zeit eher, als das er sinkt.

Das heißt im Umkehrschluss: „Der normale Gewinn pro Aktie spiegelt nicht die Fähigkeit eines REITs wieder, in wie weit dieser seine Dividenden abdecken kann.“

Gängige Methoden, wie die Ermittlung der Payout-Ratio oder dem Kurs-Gewinn-Verhältnisses (KGV), funktionieren hier deshalb nicht ohne weiteres, da beide Werte mit dem Gewinn pro Aktie (EPS) berechnet werden. Wenn man diesen Wert nun für seine Berechnung her nimmt, erhält man eine falsche Bewertung der Aktie.

Damit wir aber genau solche Werte wie die Payout-Ratio, den KGV oder die Dividendensicherheit berechnen können, benötigen wir andere Kennzahlen.


Zur Verdeutlichung werde ich die Werte an Hand eines Beispiels erklären. Dafür nehme ich die Daten von Iron Mountain aus dem Q1 Earnings-Bericht.

Ein kleiner Tipp vorweg. Die Berichte sind oftmals Mehrseitig. Gerade die Jahresberichte haben meist über 100 Seiten. Damit man diese nicht alle durchsuchen muss – einfach STRG + F in der PDF öffnen und die englischen Fachbegriffe in der Suchzeile einfügen.

Funds from Operations (FFO)

Zuerst benötigen wir die sogenannten Funds from Operations (FFO). Der FFO ist quasi das REIT Äquivalent zum operativen-Cash-Flow eines Unternehmens.

Beim FFO werden also der Nettogewinn und die Abschreibungen wieder zusammengerechnet und davon werden dann die Gewinne aus Immobilienverkäufen subtrahiert. So bekomme ich als Investor ein besseren Überblick darüber, wieviel Geld ein Reit wirklich pro Aktie verdient.

FFO.jpg

Iron Mountain hat im ersten Quartal einen FFO von 169.767.000$. Der Nettogewinn betrug 64.892.000$. Man sieht hier schon, dass der REIT deutlich mehr Geld verdient, als es der Nettogewinn erahnen lässt.

Damit wir aber genau wissen, wie viel Geld pro Aktie zur Verfügung steht, teilen wir den FFO und Nettogewinn durch die Aktien-Anteile. In diesem Fall 288.359.000.

Daraus resultiert ein FFO pro Aktie von 0,59$ (2,36$ pro Jahr). Beim Nettogewinn liegt der Wert pro Aktie bei 0,23$ (0,92$ pro Jahr).

Warum ist das jetzt entscheidend?

Mit dem FFO kannst du nun weitere Kennzahlen ermitteln, welche du für deine Unternehmenseinschätzung benutzen kannst.

Kurs-Gewinn-Verhältnis (Price/Earnings-Ratio)

Dieser Multiplier kann dir Aufschluss darüber geben, ob ein REIT aktuell zu einem günstigen Preis gehandelt wird. Für diese Berechnung kannst du entweder den aktuellen FFO benutzen oder den zu erwartenden FFO vom nächsten Jahr.

Gleichzeitig ist dieser Multiplier eine weitere Kennzahl, die zu Vergleichen mit anderen REITs aus der gleichen Branche benutzt werden kann.

Wenn du den KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) von Iron Mountain mit dem Gewinn pro Aktie rechnen würdest, hättest du mit einem KGV von 25,95 einen ziemlich hohen Wert. Vor allem wenn man in der Regel eine KGV von 15 als fairen Wert bezeichnet.

Rechnest du den KGV aber mit dem FFO-Wert, so ergibt sich ein deutlich niedriger KGV von 10,12.

Diese Differenz kann der erste Faktor zwischen einer klaren Kaufempfehlung und einem klaren No-Go sein.

Formel: Aktienkurs / Gewinn pro Aktie im Jahr od. FFO im Jahr = KGV

Angenommen du vergleichst Iron Mountain mit Unternehmen X, welches mit einem Multiplier von 12,5x gehandelt wird. Im Vergleich zu diesem Wert kann es sich bei Iron Mountain also um einen guten, günstigeren Wert handeln, wenn es keine anderen fundamentalen Probleme gibt.

Kurs-Gewinn-Wachstums-Verhältnis (PEG-Ratio)

Wenn dir dies noch nicht genug ist, kannst du dir noch die PEG – Ratio(Price-Earnings-Growth-Ratio) anschauen. Diese gibt eine noch genauere Auskunft darüber, wieviel du in Bezug auf den erwarteten Gewinnwachstum bezahlst.

Iron Mountain hat in den nächsten 2 Jahren, laut Seeking Alpha, ein FFO-Wachstum von 2,04%. Dies entspricht einer PEG-Ratio von 4,9.

Formel: FFO Multiplier (vom nächsten Jahr) / zu erwartendes FFO-Wachstum = PEG-Ratio

Damit du dir ein noch ein besseres Bild machen kannst, schauen wir noch tiefer in die die Kennzahlen.


Adjusted Funds from Operations (AFFO)

Der zweite noch wichtigere Wert ist der Adjusted Funds from Operations (AFFO). Dieser Wert entspricht so zu sagen dem des freien cash-flows eines Unternehmens und ist deshalb so entscheidend, weil er im Gegensatz zum FFO die Instandhaltungs- und laufenden Kosten (CAPEX) mit einberechnet.

Der Wert gibt also an, wie viel Geld der Reit wirklich generiert. Oftmals wird hier auch von den Funds available for distribution (FAD) gesprochen, also von zur Verfügung stehendem Kapital zur Verteilung.

AFFO.jpg

Der AFFO von Iron Mountain beträgt 231.244.000$ und entspricht damit fast dem vierfachen des Nettogewinns. Diesen Wert teilen wir wieder durch die Anzahl der Aktien und erhalten einen AFFO pro Aktie von 0,80$ (3,2$ pro Jahr)

Jetzt schauen wir uns nochmal den KGV unter Berücksichtigung des AFFO an. Der KGV beträgt jetzt 7,46. Wir stellen fest – Die Aktie ist aktuell niedrig bewertet.


Wofür kannst du den FFO und AFFO-Wert noch benutzen?

Diese Werte sind die Grundlage für einige Berechnungen, die bei unserer Investmententscheidung helfen sollen.

Dividendensicherheit:

Wir bekommen an Hand dieser Werte nun Aufschluss darüber, ob unsere Dividende langfristig gedeckt werden kann oder ob der REIT diese aus der eigenen Substanz zahlt.

Unser Reit zahlt eine Dividende von 0,62$ pro Quartal. Das Unternehmen beziffert einen Gewinn pro Aktie von 0,23€ pro Quartal. Hier wäre die Dividende nicht abgedeckt. Der FFO von 0,59$ zeigt ebenfalls, dass die Dividende nicht ausreichend abgesichert ist.

Als letztes Vergleicht man noch die Dividende mit dem AFFO. Im Fall von Iron Mountain liegt dieser bei 0,80$. Es zeigt sich also, dass die Dividende doch hervorragend und langfristig geschützt ist.

*wichtig* Wenn die Dividende durch den AFFO nicht gedeckt ist – Finger weg!

Payout-Ratio:

Auch die genaue Dividenden-Payout-Ratio kann man jetzt berechnen. Dazu teilst du einfach die Dividende pro Jahr durch den Gewinn pro Jahr (FFO p. Jahr / AFFO p. Jahr)

Iron Mountain hat voraussichtlich eine Jahresdividende von 2,48$ (0,62$*4).

Formel: Dividende / Gewinn pro Aktie (bzw. FFO oder AFFO)

Daraus ergeben sich folgende Payout-Ratios:

  • Gewinn p.A. = 296%
  • FFO = 105%
  • AFFO = 78%

Auch hier sieht man wieder deutlich den Unterschied. Der AFFO zeigt einen super Wert für die Payout-Ratio, wohin gegen der Gewinn pro Aktie einen Wert anzeigt, den man nicht mal mit der Kneifzange anfassen sollte.

Bei einer Payout-Ratio von über 100% zahlt das Unternehmen mehr aus, als es eigentlich kann. Dies könnte ein Unternehmen langfristig nicht durchhalten.


Net Asset Value (NAV)

Als dritten Wert würde ich mir die Net Asset Value (NAV) anschauen. Dieser Wert ist besonders für Dividenden-Anleger interessant.

Der NAV-Wert gibt den Marktwert der Immobilien, bezogen auf eine einzelne Aktie an und wird aus dem Immobilien- und Grundstücksvermögen (Total Assets), abzüglich der Verbindlichkeiten (Liabilities) berechnet.

NAV.jpg

Iron Mountain hat im ersten Quartal ein Vermögen von 13.566.336.000$ und Verbindlichkeiten in Höhe von 12.442.495.000$. Das Kapital beläuft sich auf 1.123.841.000$.

Diesen Wert teilt man nun durch die Anzahl der Aktien von 288.359.000. Das Ergebnis liegt hier bei 3,9 und wird auch Net Asset Value per Share (NAVPS) genannt. Dieser Wert entspricht dem Buchwert pro Aktie.

Formel: (Total Assets – Total Liabilities) / Aktienanteile = Net Asset Value

Alleine für sich ist der Wert oft schwierig einzuordnen und ich würde immer mind. 3 Unternehmen aus dem gleichen Bereich miteinander vergleichen.

Ansonsten gilt:

  • Sinkt der Aktienkurs und der Buchwert bleibt gleich = positiv
  • Bleibt der Aktienkurs gleich und der Buchwert steigt = positiv
  • Steigt der Kurs und der Buchwert bleibt = negativ
  • Sinkt der Buchwert und der Kurs bleibt gleich = negativ

Net Operating Income (NOI)

Der vierte Wert ist das Net Operating Income (NOI). Der NOI beschreibt den Wert der Immobilien in Bezug auf ihren Umsatz, abzüglich der operativen Ausgaben.

NOI.jpg

Iron Mountain hatte im ersten Quartal 2020 einen Umsatz (Revenue) von 1.068.731.000$ bei operativen Ausgaben (operating Expenses) von 931.229.000$. Das operative Einkommen (operating Income) liegt somit bei 137.502.000$.

Der NOI ist der Reinertrag einer Immobilie bzw. in diesem Fall eines Reits und eine Möglichkeit die Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Wenn dieser Wert im Minus steht, solltest du das Unternehmen nochmals genau auf eine Investmententscheidung hin prüfen.


Von der Dividendensicherheit zur Dividenden-Rendite und zum Dividendenwachstum.

Dividendenrendite und -Wachstum

Bei der Dividenden-Rendite wird die momentane Dividende zum aktuellen Börsenkurs ins Verhältnis gesetzt. Gerade Reits bieten oftmals hohe, attraktive Dividenden, welche natürlich häufig auch mit gewissen Risiken verknüpft sind.

Deshalb solltest du nicht „blind“ der Rendite hinterher jagen. Allerdings bietet sich durch die Corona-Krise eine gute Möglichkeit stabile Unternehmen mit einer guten bis sehr guten Rendite zu erwerben.

Ich halte es in der Regel wie mit „normalen“ Unternehmen und schaue, dass die Rendite zwischen 4%-6% liegt. Sollte ich aber ein gutes Unternehmen finden, welches für mich passende Kennzahlen vorweist, nehme ich auch gerne mehr Rendite mit.

Ein solches Unternehmen wäre in diesem Fall Iron Mountain. Hier liegt die aktuelle Rendite bei knapp 10%.

Beim Dividenden-Wachstum schauen wir uns die Dividendenentwicklung über einen längeren Zeitraum an – meist 5 oder 10 Jahre.

Iron Mountain zahlt aktuell eine Dividende von 2,45$, 2015 lag sie noch bei 1,91$. Dies entspricht einem Wachstum von knapp 5% über 5 Jahre.


Eigenkapitalkosten (Cost of Equity)

Den Wachstumswert kann man jetzt noch verwenden um die Eigenkapitalkosten (Cost of Equity) zu berechnen.

Formel: (aktuelle Jahresdividende / aktuellen Aktienpreis) + durchschnittliches Dividendenwachstum

Bei Iron Mountain liegt dieser Wert bei 5,1. Dieser Wert beschreibt das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (Leverage). Iron Mountain hatte in den letzten Jahren einen relativ gleichbleibenden Wert zwischen 4.5 – 5.5.

Ein zu hoher Wert in diesem Bereich kann ein Anzeichen dafür sein, dass die Kapitalverteilung des Unternehmens aus dem Gleichgewicht geraten ist.

Anders gesagt: „Ein Unternehmen mit einem höheren Wert ist riskanter, als ein Unternehmen mit geringeren Kapitalkosten.


Dividend Discount Model

Zu guter Letzt kannst du noch den fairen Preis pro Aktie für das Unternehmen ermitteln. Ich benutze dafür das so genannte Dividend Discount Model.

Dafür benötigst du die Jahresdividende, das Dividenden-Wachstum und die Eigenkapitalkosten (Cost of Equity).

Formel: Jahresdividende / (Cost of Equity – Dividendenwachstum)

Für Iron Mountain liegt der aktuelle faire Preis bei 24,80€. Bei einem derzeitigen Marktpreis von 22,05€ bewegt sich die Aktie ca. 12% unterhalb der Fair Value und wäre damit unterbewertet.

Anmerkung: Der faire Preis kann sich je nach Quartal ändern und spiegelt lediglich den Wert wieder bis zu welchem Preis man die Aktie kaufen könnte. Dies ist keine Gewinn-Prognose.


Fazit

Ich habe jetzt schon öfter auf diversen Aktienseiten gesehen, dass dort der KGV beispielsweise mit dem Gewinn pro Aktie angegeben wurde. Dies ist bei Reits schlichtweg Unsinn und verunsichert den ein oder anderen Interessenten vielleicht.

Deshalb benutze ich bei der Bewertung von Reits vor allem die Jahres- bzw. Quartalsberichte eines Unternehmens und bewerte meine Unternehmen selbst. Diese sind auf deren Homepages frei zugänglich.

Auch schaue ich mir gerne die Unternehmenspräsentationen an, da diese gerade für Investoren sehr anschaulich die wichtigsten Punkte abdecken.

Mein Vorgehen ist dabei recht simple:

  • ich schaue mir die Branche an: Welche Risiken erwarten mich?
  • dann schaue ich mir an, wieviele Kunden der Reit betreut und wie die Verteilung ist. Ich ziehe eine gleichmäßige Gewichtung der Mieteinnahmen vor. Denn wenn ich beispielsweise ein Unternehmen habe, das 30% der Mieteinnahmen generiert, besteht ein größeres Risiko in Krisenzeiten.
  • Anschließend achte ich noch auf die eingesammelten Mieteinnahmen (total Revenues collected).
  • Sollte mir das Unternehmen bis dahin von der Präsentation zusagen, werfe ich ein Blick auf die Kennzahlen (FFO, AFFO etc.)

Wer sich gerne mehr zu diesem Thema weiterbilden möchte, dem kann ich zwei Literaturempfehlungen geben:


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